L’amministrazione non può imporre al privato di avvalersi unicamente della modalità semplificata del permesso di costruire convenzionato, impedendogli di richiedere l’approvazione di uno strumento urbanistico di dettaglio. L’art. 28 bis d.P.R. n. 380/2001 prevede che, quando le esigenze di urbanizzazione non sono particolarmente complesse, “è possibile” - e dunque non è obbligatorio - il ricorso allo strumento alternativo del permesso di costruire convenzionato. Il privato mantiene, pertanto, la possibilità di attivare il procedimento per l’approvazione di piano attuativo.

I vincoli derivanti dalle convenzioni urbanistiche si trasferiscono automaticamente ai nuovi proprietari degli immobili inseriti in piani attuativi o particolareggiati. L’estraneità dei nuovi proprietari alla convenzione urbanistica originaria è irrilevante, in quanto i vincoli non passano per un atto di volizione ma assieme all’immobile, come oneri reali inseparabili dal bene che li incorpora. La proprietà, in altri termini, si trasferisce già conformata, indipendentemente da eventuali pattuizioni di segno diverso tra acquirenti e danti causa, che non sono mai opponibili al Comune titolare della potestà pianificatoria.

Laddove il documento di piano contenga previsioni aventi contenuto dettagliato esse devono costituire i punti fermi della successiva negoziazione finalizzata alla predisposizione dei piani attuativi; aspetti non negoziabili, o soggetti a limitata negoziazione, sono da ritenere legittimamente individuabili, in particolare, in corrispondenza di scelte che assumono carattere essenziale, costituendo il cardine per la realizzazione degli obiettivi previsti per la trasformazione dell’ambito, oppure laddove indicazioni puntuali siano rese necessarie da esigenze correlate alla cura di interessi di rilievo costituzionale primario, quali quelli attinenti alla tutela della salute, dell’ambiente, del paesaggio e dei beni culturali.

Così come ai sensi dell’art. 16, c. 12, l. n. 1150/1942 “nei casi in cui lo strumento attuativo di piani urbanistici comporti variante allo strumento sovraordinato, la valutazione ambientale strategica e la verifica di assoggettabilità sono comunque limitate agli aspetti che non sono stati oggetto di valutazione sui piani sovraordinati” e ai sensi dell’art. 4, c. 2 ter, l. reg. n. 12/2005 “nei casi in cui lo strumento attuativo del piano di governo del territorio (PGT) comporti variante, la VAS e la verifica di assoggettabilità sono comunque limitate agli aspetti che non sono già stati oggetto di valutazione”, analogamente, nel caso in cui ad un piano attuativo, già oggetto di valutazione, sia state apportate modifiche che non ne hanno intaccato l’impianto complessivo, la necessità di attivare la procedura di VAS non può che essere riferita alle sole parti effettivamente modificate. Non può quindi affermarsi la doverosità di sottoporre nuovamente alla VAS un piano attuativo che, rispetto ad una precedente proposta già valutata, se ne discosti solo per aspetti che non incidono sull’impianto generale del piano e che ne riducono l’impatto ambientale.

L'annullamento in autotutela di una SCIA, inerente all'attuazione di una convenzione urbanistica, benché finalizzata alla tutela dell’interesse pubblico, è caratterizzata da sviamento e difetto di proporzionalità se non si basa su vizi originari del singolo titolo edilizio, ma sul comportamento omissivo e inadempiente dei proprietari prima e dopo la formazione del titolo stesso, ossia sul rapporto tra una specifica edificazione privata e opere diverse, da regolare tramite titoli autonomi. Se l’interesse pubblico consiste nell’urbanizzare il comparto evitando l’insediamento di edifici residenziali privi delle infrastrutture complementari, lo strumento adeguato non è la cancellazione dei titoli edilizi progressivamente rilasciati in esecuzione della convenzione urbanistica, ma la sospensione degli effetti pratici degli stessi fino alla sistemazione delle aree di interesse pubblico o all’allacciamento in sicurezza ai vari servizi. In altri termini, gli edifici realizzati o in corso di realizzazione non possono regredire a opere abusive per cause esterne ai titoli edilizi, ma assumono lo stato di fabbricati provvisoriamente non agibili per mancanza dei requisiti previsti dall’art. 24 comma 4 del DPR 6 giugno 2001 n. 380.

Il termine di sessanta giorni previsto dall’art. 14, comma 4, della L.R. n. 12 del 2005 per l’approvazione del piano attuativo non ha carattere perentorio, in mancanza di una espressa qualificazione normativa in termini di perentorietà, sicché il suo decorso non determina né la decadenza dell’amministrazione dal potere di provvedere né la formazione di provvedimenti taciti di assenso o di diniego. Peraltro, il carattere meramente ordinatorio e acceleratorio del termine non comporta che la sua violazione possa ritenersi giuridicamente neutra o irrilevante; trattandosi di un termine legale di conclusione del procedimento, evidentemente finalizzato a prevenire ingiustificate inerzie della P.A. e a garantire tempi tendenzialmente certi di conclusione del procedimento, la sua inosservanza cristallizza di per sé un inadempimento dell’amministrazione, ai sensi dell’art. 2, comma 1, L. 241/90; peraltro, l’obbligo di “concludere il procedimento” di approvazione del Piano attuativo non significa obbligo di “approvare” il piano attuativo, venendo in considerazione un atto per nulla vincolato nel proprio contenuto, ma espressione, al contrario, dell’ampia discrezionalità dell’amministrazione comunale nella gestione del proprio territorio.